Новости - «Подводные камни» сделок с недвижимостью. Судебная практика с продолжением.
«Подводные камни» сделок с недвижимостью. Судебная практика с продолжением.
Процедура приобретения квартир в городе Москве на сегодняшний день имеет свои достаточно четкие, сложившиеся правила, которые известны, в большинстве случаев, не только риэлтерам, но и гражданам, являющимся потенциальным Покупателями и Продавцами.Многие считают, что такие элементы сделки как закладка денег в банковскую ячейку, государственная регистрация прав на недвижимость в Управлении Федеральной регистрационной службы полностью и навсегда защищает стороны договора купли-продажи от каких-либо негативных последствий. Но на практике, к сожалению, не редки случаи, когда уже зарегистрированное право собственностиставится под сомнение и Покупатель оказывается в ситуации, при которой он может лишиться своего, уже казалось бы незыблемого, права собственности на единственное жилье.Приведем реальный пример.
Гражданин Семенов С.С., накопив за долгие годы работы некоторую сумму денег, приобретаетоднокомнатную квартиру в г. Москве. При совершении сделки он, по совету знакомых, тщательно проверяет документы о праве собственности Продавца – гражданина Юрьева Ю.Ю., на недвижимость, в том числе, Договор купли-продажи от 03.02.2006 года, Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 03.03.2006 года, документы БТИ на квартиру, Согласие супруги Продавца на отчуждение недвижимости, выписку из домовой книги (согласно которой в квартире никто не зарегистрирован). В день подписания договора Семенов С.С. закладывает денежные средства в банковскую ячейку, которые после того как Договор купли-продажи квартиры на имя Покупателя был зарегистрирован, вынимает Юрьев Ю.Ю..Получив документы о зарегистрированном праве собственности на квартиру на свое имя гражданин Семенов С.С. начинает делать ремонт и регистрируется в квартире по месту жительства с двумя своими несовершеннолетними дочерьми.Казалось бы, все прекрасно, гражданин Семенов С.С, удачно вложив накопленные средства, приобрел долгожданное жилье…
Но через 3 месяца после въезда в квартиру гражданин Семенов С.С. получает исковое заявление о признании доверенности и договора купли-продажи недействительными, истребовании квартиры из чужого незаконного владения…Не понимая что происходит и о какой доверенности идет речьгражданин Семенов С.С. приходит на консультацию к юристу компании «Сервис. Недвижимость. Право», где изучив исковые требования, юристы компании объясняют ему следующее. Согласно исковому заявлению приобретенная им квартира ранее принадлежала гражданину Федорову Ф.Ф. В указанной квартире Федоров Ф.Ф. не проживал, сдавал ее по договору найма. Неизвестным ему образом, помимо его воли, квартира была продана. Обстоятельства сделки купли-продажи ему не были известны. Так как он злоупотреблял спиртными напитками, то арендную плату взимал с нанимателя нерегулярно. Но однажды, придя в свою квартиру, в которой не был 4 месяца, обнаружил, что в двери сменены замки. По данному факту он обратился к участковому инспектору милиции, вместе с которым пришел в «свою» квартиру и обнаружил, что там находится неизвестный ему человек (гражданин Семенов С.С.), который предъявил документы о собственности на указанную квартиру. По данному факту Федоров Ф.Ф. обратился в суд с указанным выше заявлением, и в процессе судебного разбирательства выяснилось, что03.02.2006 года спорная квартира была продана гражданину Юрьеву Ю.Ю. по генеральной доверенности от имени Федорова Ф.Ф.. По его словам указанную доверенность он не выдавал, продавать квартиру не собирался. Гражданин Юрьев Ю.Ю., в свою очередь, через 3 месяца после приобретения квартиры, а именно 13.05.2006 года, перепродал ее гражданину Семенову С.С., который, понятия не имел о «проблемности» спорной квартиры. Тимирязевский суд города Москвы отказал Федорову Ф.Ф. в удовлетворении искового заявления, так как проведенная в рамках судебного следствия судебная экспертиза показала, что подпись на спорной доверенности совершена Федоровым Ф.Ф., то есть он не мог не знать о продаже квартиры. Мосгорсуд, в который было обжаловано Решение Тимирязевского суда, счел его законным и оставил в силе. Но, Федоров Ф.Ф., не остановившись на этом, обратился в Верховный суд РФ, который отменил два предыдущих судебных постановления и направил дело на новое рассмотрение, ссылаясь на тот факт, что недостаточно исследованы обстоятельства совершения подписи Федоровым Ф.Ф. на указанной доверенности, и на то, что суд не оценил, что приобретая квартиру, Семенов С.С. не проверил ее на «чистоту», не изучил историю данного объекта недвижимости, не заказал Выписку из Единого государственного реестра на недвижимое имущество, не совершилиных необходимых действий, то есть не проявил необходимой осмотрительности и внимательности при покупкеквартиры.
Сегодня Семенов С.С. готовится уже к четвертому судебному процессу и надеется, что вся эта ситуация вскоре разрешится.
К сожалению, на сегодняшний день трудно сказать, чем окончится эта история, но хотелось бы оградить читателей от подобных неосмотрительных и скоропалительных приобретений, ведь, не всегда то, что на поверхности оказывается истиной. Квартира в Москве – это не каждодневная покупка для большинства граждан и поэтому лучше предусмотреть и проверить все заранее, чем потом жить в ожидании чуда.
