Кризис, о котором предупреждали, но в который многие не верили, охватил всю мировую экономику. И для нашей страны, несмотря на все заверения ее руководства, этот кризис окажется сильнее и глубже, чем предыдущий (1998 г.). Что же ждет московский рынок недвижимости в связи с этим?

После беспрецедентного роста, наблюдавшегося с конца 2005 года (исключение – полугодовой период стагнации рынка и небольшое снижение цен в 2007 году), цены на московскую недвижимость в октябре 2008 г. остановились, и четко обозначилась тенденция к их снижению. При этом по данным риэлторов, продавцов стало в три раза больше, чем покупателей. Но даже и это соотношение не отражает реальной ситуации на рынке недвижимости. Все дело в том, что у основной массы потенциальных покупателей нет «живых» денег, поскольку финансовый кризис заметно сократил доходы населения и бизнеса, ипотека практически сведена к нулю, на том же уровне находится и инвестиционная активность.

Если проводить параллели с ситуацией 1998 года и нынешним кризисом, то можно увидеть отчетливую связь между колебаниями цены на нефть и ценами на московскую недвижимость. Мировые цены на нефть с начала 1997 года по середину 1998 года упали более чем в 2 раза, а через полгода (в декабре 1998 г.) началось падение цен на московскую недвижимость, которое длилось около семи месяцев и составило около 35 %. Причем это снижение цен закончилось через полгода после того, как началось плавное повышение цены на нефть. После этого наступил период стабилизации цен на недвижимость, который длился около года, и только потом обозначилась тенденция к их постепенному росту.

Если вернуться к текущей ситуации, то цены на нефть резко упали (более чем в два раза) уже в сентябре-октябре, а цены на недвижимость еще остаются довольно высокими. А ведь нефть в нашей стране определяет платежеспособный спрос, потому что российская экономика (70% ВВП это нефть), её рост напрямую зависит от мировых цен на углеводороды. Следовательно, снижение цен на нефть, которое, кстати, судя по всему, ещё не закончилось, повлечет за собой уменьшение платежеспособного спроса, что в свою очередь отразится на ценах на недвижимость. Цены на недвижимость будут падать, просто рынку недвижимости свойственна некоторая инертность. Временное свертывание доступных ипотечных программ только усугубило ситуацию.

Как долго будет продолжаться это падение и насколько глубоким оно будет? Наше общее видение ситуации следующее.

 

КВАРТИРЫ В МОСКВЕ

Будет происходить резкая дифференциация цен на квартиры, находящиеся в различных сегментах рынка с учетом их типа и местоположения (панельные и кирпичные дома типовых советских серий, сталинские, дома построенные для советской номенклатуры, жилые комплексы (ЖК) бизнес и элитного класса) и месторасположения в самом городе. Ведь за последние два года цены за квадратный метр в домах одного типа по всей Москве практически выровнялись (без учета центра), что позволило говорить о завышенной, «перегретой» цене на них.

По нашему мнению, падение цен на квартиры, находящиеся в домах, ЖК, удовлетворяющих современным требованиям (инфраструктура, коммуникации, качество строительства, транспортная доступность), будет наименьшим и составит около 35%-40%. Причем надо учесть, что скрытая коррекция цен на квартиры, находящиеся в этой группе (с учетом скидок и торга при реальной покупке) уже произошла в ноябре-декабре и составила около 20%. Таким образом, эти квартиры должны потерять в 2009 году еще около 15% цены, и это падение должно завершится в апреле-мае. Средняя цена за 1 кв.м. в новостройках из этой группы составит около 4000 $ США.

Падение цен на квартиры из другой группы (в районах массовой застройки, в панельных домах, хрущевках) составит около 50-60%. С учетом потерь, которые к концу прошлого года для этих квартир также составили около 20% от докризисной стоимости, коррекция цены в 2009 году должна составить еще 30-40% и завершится к осени этого года. При этом внутри этой группы также будет дифференциация цен, а наибольшее падение (до 60% в абсолютном исчислении) ожидается для квартир в домах типовых серий на северо-восточных, восточных и юго-восточных окраинах города. Цена 1 кв.м. в квартирах из этой группы не должна превысить к началу периода стабилизации 2700-3000 долларов США.

Что же касается активизации спроса на жилую недвижимость, то с большой долей вероятности его можно предположить не ранее осени 2009 года, при условии, что максимальное падение цен на недвижимость к этому моменту уже произойдет.

Но активизация спроса не будет означать начало роста цен, скорее всего этот рост начнется не ранее 2011 года за счет увеличения деловой активности в стране и возникшего к этому моменту дефицита новых предложений, т.к. девелоперы сегодня заморозили многие проекты, и не вкладывают деньги в разработку новых.

Что делать?

Покупателям:

Покупателей надо разделить на две группы: первая группа – покупает квартиру для инвестирования и вторая группа – покупает квартиру для жизни в ней.

Покупать квартиру для инвестирования мы бы сейчас не советовали, т.к. цены падают, и найти выгодное предложение пока (в ближайшие полгода) не просто. Для инвестирования сейчас мы бы предложили лучше приобрести коммерческую недвижимость или земельный участок для частного строительства. А вот для второй группы покупателей и пойдет дальше речь.

Для покупателей сегодня наступил долгожданный момент, когда можно выбрать квартиру обдуманно. Выбрав квартиру, с участием риэлтора, провести переговоры по стоимости предложенной квартиры и убедить продавца оформить сделку по цене, близкой к предполагаемым ценам недвижимости в период лета 2009 года. Необходимо подчеркнуть важность проведения таких переговоров опытным риэлтором, так как именно серьезная аргументация и весомые доводы могут повлиять на положительное решение продавца.

Потенциальный покупатель имеет сбережения. И самый распространенный вопрос сегодня: в чем вы храните свои сбережения? Рубль резко обесценивается по отношению к ведущим мировым валютам, сейчас девальвация замедляется, велика вероятность, что рубль может начать отыгрывать свои позиции в недалеком будущем, спрогнозировать колебания очень сложно. Приобретая квартиру сегодня, мы вкладываем деньги и знаем, что недвижимость инерционна, прогнозируема, и как следствие, стабильна.

Ипотека. Ипотечные программы с разумными процентными ставками начинают возвращаться на рынок. Не надо думать, что банки исчезли с рынка. Наши специалисты даже в кризисной ситуации предложат такой банк, который, учитывая финансовую ситуацию клиента, будет наиболее выгоден последнему.

Серьезный аргумент в пользу приобретения квартиры – желание отказаться от аренды. Причины такого решения: сумма арендных платежей в месяц существенна и бывает равна выплатам по ипотечному кредиту (но при этом мы уже платим за свою квартиру, а не чужую) и вторая – частая смена арендуемых квартир, не по вине арендатора, сопряжена с необходимостью смены школы или детсада детям, что очень сильно сказывается на их психике.. не говоря уже о самих переездах.

Для проведения ремонта в приобретенной квартире сейчас тоже удачное время: многие основные стройматериалы отечественного производства упали в цене, а в связи с ростом безработицы и рабочая сила тоже.

Продавцам:

Продавцов можно так же разделить на две группы. Первая живет не в той квартире, которую хочет продать, вторая группа в ней живет и хочет, по сути, поменять на другую квартиру.

Для первой группы решение продать квартиру сейчас как нельзя, кстати, т.к. рынок падает, дно, примерные сроки и уровень стоимости квадратного метра мы спрогнозировали, то сейчас можно успеть получить за свое имущество сумму большую, нежели если сделка будет проведена летом - осенью 2009 года.

Грамотно вложив полученные от продажи имущества деньги, в дальнейшем можно получать доход, который будет существенно больше, чем доход от сдачи квартиры в аренду. Но вопрос инвестирования денег кроме как в недвижимость - это вопрос отдельный и в этой статье не рассматривается.

В конце 2009 года на ту же сумму можно будет купить квартиру либо с большей площадью, либо другого класса.

Для второй группы продавцов, а такую квартиру часто называют альтернативной, так вот для подбора альтернативной квартиры сейчас так же очень подходящее время, т.к. на рынке большой выбор квартир и плюс можно хорошо поторговаться. Нужно отметить, что найти покупателя на квартиру клиента и сбить цену альтернативной квартиры дело непростое, поэтому разумно прибегнуть к помощи специалиста – риэлтора, т.к. вероятность свершения сделки в этом случае гораздо выше.

 

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок загородной недвижимости не стал исключением из общей кризисной ситуации. Если до сентября 2008 года наблюдалось небольшое увеличение цены объектов загородной недвижимости (примерно на уровне 2% ежемесячно в долларовом выражении), то за последние месяцы ушедшего года средняя стоимость оптовых земельных участков снизилась на 15-20% (в отдельных случаях более сильно), а готовых объектов (домовладений с земельными участками) - на 10-15%. Практически же за год в долларовом выражении впервые за много лет цены на загородную недвижимость не выросли.

В 2009 году динамика цен в этом секторе, скорее всего, повторит сценарий, предложенный нами для жилой московской недвижимости. Сохранится тот же отрицательный тренд, только он будет меньше в процентном выражении. После кризиса 1998 года падение цен на рынке загородной недвижимости составило не более 15%.

Так, для земельных участков, предназначенных для возведения частных домовладений, падение к середине 2009 года может составить не более 10%, поскольку такие участки, в большинстве своем, не приобретались с целью инвестирования, а для крупных земельных участков (под коттеджные и дачные поселки) – не более 15-20%. При этом наибольшее падение может ожидать отдаленные большие земельные массивы сельхоз назначения (до 40-80%).

Что касается рынка домовладений (коттеджи, таунхаусы), то падение на вторичном рынке за этот же период может составить до 20%, на первичном – до 30%. Больше всего же могут потерять в цене объекты (дома и коттеджные поселки) с изначально «перегретыми» ценами или имеющие какие-либо недостатки. Вероятнее всего, они окажутся серьезным неликвидом.

Активизации спроса на загородною недвижимость в этом году можно ожидать уже весной, но остановить отрицательную ценовую динамику в этом секторе она не сможет. Скорее всего, цены на загородную недвижимость стабилизируются ближе к осени. Ждать же реального увеличения спроса, который мог бы привести к началу роста цен на загородную недвижимость, придется, как минимум, до весны 2010 года.

 

Покупать или не покупать?

В кризис нужно покупать только то, чем Вы собираетесь пользоваться долго. Это касается как покупок в целях личного потребления, так и инвестиций. Необходимо рассчитать срок таких вложений. На наш взгляд он должен быть не менее пяти - семи лет.

 

Звоните, мы рады помочь в решении Ваших вопросов!